¿Realmente ganas dinero? La fórmula que debes calcular ya

Por qué la rentabilidad que ves en el almacén no es la real

Cuando visitas una inmobiliaria y te muestran un departamento de $250.000.000 que arrenda en $1.200.000 mensuales, el vendedor probablemente te dirá: "¡Eso es 5,7% de rentabilidad anual!" Pero espera. Ese número está incompleto y te puede costar millones en decisiones equivocadas.

La rentabilidad real es mucho más baja porque existen gastos que nadie quiere mencionar. Administración, mantención, impuestos, vacantes... todo eso reduce tus ganancias reales.

La fórmula simple que necesitas memorizar

Rentabilidad Neta = (Ingresos Anuales - Gastos Anuales) ÷ Inversión Inicial × 100

Parece fácil, ¿verdad? El verdadero trabajo está en identificar TODOS los gastos.

Desglosemos con un ejemplo real

Imaginemos tu situación:

• Precio del departamento: $320.000.000
• Pie que pagas: $80.000.000 (25%)
• Crédito hipotecario: $240.000.000
• Arriendo mensual: $1.400.000

Aquí viene lo importante: ¿Cuál es tu inversión real? Solo el pie. No puedes contar el crédito como si fuera tu dinero. Entonces trabajamos sobre $80.000.000.

Ahora identifiquemos los gastos anuales (esto cambia todo)

• Cuota hipotecaria mensual: $1.100.000 × 12 = $13.200.000 anuales
• Administración: $45.000 × 12 = $540.000
• Seguros: $120.000 × 12 = $1.440.000
• Mantención y reparaciones: $100.000 × 12 = $1.200.000
• Impuesto territorial: $280.000 × 2 (semestral) = $560.000
• Contribuciones (CDI, áreas verdes): $90.000 × 12 = $1.080.000
• Vacante estimada (1-2 meses): $1.400.000 × 1,5 = $2.100.000

Total gastos anuales: $20.120.000

El cálculo de tu rentabilidad real

Ingresos brutos anuales: $1.400.000 × 12 = $16.800.000

Menos gastos: $20.120.000

Resultado: -$3.320.000 (pérdida el primer año)

¿Sorprendido? Así funciona la realidad. Durante los primeros años, el crédito hipotecario consume prácticamente todo tu arriendo. ¿Entonces por qué invertir? Porque hay dos fuentes adicionales de ganancia que el cálculo de rentabilidad anual no captura: la plusvalía (aumento del valor del propiedad) y la amortización del crédito (cada cuota que pagas reduce tu deuda).

La perspectiva de 10 años cambia todo

En 10 años, suponiendo que el arriendo sube 3% anual y el valor del departamento un 2% anual:

• Tu departamento podría valer $390.000.000 (ganancia en plusvalía: $70.000.000)
• Habrás amortizado aproximadamente $95.000.000 del crédito
• Tus gastos reales acumulados serán menores porque la cuota inicial es la más alta

Ese es el verdadero retorno que genera una propiedad. No es un activo que te enriquece mes a mes, sino año a año.

¿Cómo calcular la rentabilidad correctamente?

Usa estos tres escenarios:

• Rentabilidad anual actual: Ingresos menos gastos, dividido por tu inversión (pie)
• Rentabilidad a mediano plazo (5-7 años): Incluye la plusvalía estimada
• Rentabilidad a largo plazo (10+ años): Suma plusvalía más amortización menos gastos acumulados

Un buen departamento en Chile debería darte entre 1-3% de rentabilidad anual en los primeros años, pero una plusvalía acumulada de 15-25% en una década.

Errores que cometen los principiantes

No restar la cuota hipotecaria (el dinero sale de tu bolsillo), ignorar que habrá meses sin arrendar, olvidar contribuciones de CDI y mantención, y creer que toda la diferencia entre ingresos y gastos es ganancia.