La Florida te regala $1.1M/mes en Airbnb: ¿mito o realidad?

Baum: El proyecto que promete sacarte del apuro en La Florida

La Florida no es precisamente La Dehesa. Pero es justo eso lo que hace interesante al proyecto Baum de Leben. Ubicado en El Canelo 6750, ofrece departamentos desde 3.900 UF con una promesa gorda: arriendo que paga solo. La pregunta es si eso es realista o puro marketing de promotora.

Los números que tienes que masticar bien

Partamos por lo concreto. El dividendo estimado es de $636.430 mensuales. Eso suena bien para un pequeño dpto en La Florida, pero necesitas contexto:

• Precio: desde 3.900 UF (aproximadamente $170-180 millones en pesos, según el dólar del mes)
• Plazo de pago: típicamente 20-25 años en estos proyectos
• Tasa de interés: aquí es donde pesa, hermano. Los dividendos no son magia

Si comparas ese dividendo con el precio total, estamos hablando de una rentabilidad anual del 4,5% aproximadamente. No es terrible, pero tampoco es el negocio del siglo. Es lo que te daría un buen fondo mutuo con mucho menos riesgo.

El cuento del Airbnb: hasta $1.1M/mes

Acá viene lo jugoso. Baum promete rentas de hasta $1.161.420 mensuales en Airbnb. Déjame ser honesto: eso es el escenario de película. El "hasta" nunca llega.

¿Qué significa "hasta" en Airbnb? Significa ocupación del 100%, tarifa máxima todos los días, sin gastos de plataforma, sin limpieza, sin servicios básicos, sin mantención, sin impuestos municipales, sin que se te quiebre una taza. La realidad en La Florida es más como 50-60% de ocupación si eres competente, con tarifa promedio de $60-80k la noche.

Haciendo la cuenta: 55% ocupación × 30 noches × $70.000 = aproximadamente $1.155.000. Espera, eso suma. Pero le restas 25-30% en costos operacionales y te quedan unos $800-900k netos. Mejor que el dividendo, pero mucho más trabajo y riesgo.

¿Por qué La Florida y no otra comuna?

La Florida tiene ventajas que muchos inversionistas ignoran:

• Demanda constante de arriendo (Universidad Diego Portales, clínicas, retail)
• Cercanía a Maipú y Ñuble (laborales en esas comunas)
• Precios más accesibles que Ñuñoa o Providencia (lo que significa mejor ROI relativo)
• Menos saturación de Airbnb que barrios más famosos

El arriendo tradicional de $300.000/mes es realista para La Florida. Eso te da un retorno anual del 2,1% solo en renta, sin considerar plusvalía. Suena bajo, pero recuerda que en Chile el departamento también se aprecia (a veces).

La trampa que no debes caer

Los números de la promotora siempre son optimistas. Baum dice "entrega en planos", lo cual significa:

• Esperas 2-3 años para recibir
• El mercado puede cambiar (arriba o abajo)
• Los costos finales muchas veces superan el presupuesto
• Tendrás que vivir con la incertidumbre

Si necesitas renta segura YA, compra algo terminado. Si puedes esperar, un proyecto en planos puede ser interesante porque accedes a precio de lanzamiento.

¿Quién debería invertir en Baum?

Invierte en este proyecto si:

• Tienes capital disponible y no lo necesitas en 2-3 años
• Crees que La Florida seguirá creciendo (cosa probable)
• Puedes gestionar un Airbnb o contratar a alguien que lo haga
• Tu objetivo es plusvalía a largo plazo, no rentabilidad inmediata
• Tienes paciencia de inversionista, no mentalidad de especulador

El veredicto sin humo

Baum no es una estafa, pero tampoco es la mina de oro que promete el PowerPoint de ventas. Es un activo sólido en una comuna con demanda real. La rentabilidad es modesta si la comparas con otros instrumentos, pero tienes la ventaja de los créditos hipotecarios baratos (UF + 2.5% es lo que están ofreciendo ahora) y la posibilidad de que el departamento suba de valor.

Lo más probable es que consigas rentas reales de 4-5% anual combinando arriendo tradicional con temporadas de Airbnb. Nada excepcional, pero mejor que un plazo fijo.