Guía Práctica: Compra tu Primer Depto Inversión en La Florida
¿Cuánto dinero necesitas realmente? Te lo mostramos con números concretos usando el proyecto Puerta La Florida como ejemplo real.
Paso 1: Calcula el Pie (tu dinero inicial)
El departamento cuesta $104,341,920 (2.745 UF).
Los bancos en Chile exigen un pie mínimo de 20%. Esto significa:
- Precio total: $104,341,920
- Pie mínimo (20%): $20,868,384
- Lo que financia el banco (80%): $83,473,536
Importante: Además del pie, necesitas dinero para gastos de compra:
- Avalúo: $300,000 a $500,000
- Notaría y conservador: $400,000 a $600,000
- Seguros: $150,000
- Gastos varios: $200,000
Total real que necesitas tener en el banco: aproximadamente $22,500,000
Paso 2: ¿Cuánta renta mensual necesitas?
Este es el filtro más importante. El banco no solo mira tu pie, mira tu capacidad de pago.
Para calificar al crédito hipotecario en este depto, necesitas comprobar una renta mínima mensual de $1,630,342.
¿Por qué? El banco calcula así:
- Dividendo mensual: $448,085
- Otros gastos (agua, luz, mantenimiento): ~$120,000
- El banco exige que tu renta sea 3 a 3.5 veces superior a estos gastos
Si tu renta es menor a $1,630,342/mes, el banco rechaza tu solicitud. No importa cuánto dinero tengas ahorrado.
Paso 3: ¿Cuánto pagarás mensualmente?
El dividendo (cuota del crédito hipotecario) es $448,085/mes.
Esto incluye:
- Capital + interés del crédito
- Seguros (desempleo, invalidez, vida)
- Comisión bancaria
A esto se suman:
- Gastos comunes: $80,000
- Agua y luz (promedio): $40,000
- Total gastos fijos: ~$568,085/mes
Paso 4: ¿Cuánto recibirás de arriendo?
Aquí hay dos opciones reales para este depto:
| Tipo Arriendo | Renta Mensual | Minus Gastos Fijos | Flujo Neto |
|---|---|---|---|
| Arriendo Tradicional | $390,000 | -$568,085 | -$178,085 |
| Airbnb/Turismo | $663,000 | -$568,085 | +$94,915 |
Paso 5: ¿Flujo Positivo o Negativo?
Con arriendo tradicional ($390,000/mes): Pierdes $178,085 mensuales. Es decir, tienes que meter dinero de tu bolsillo cada mes.
Con Airbnb ($663,000/mes): Ganas $94,915 mensuales. Después de pagar todo, te sobra dinero.
Pero aquí viene lo importante: ¿por qué igual conviene aunque sea negativo?
Paso 6: ¿Conviene o No Conviene?
Argumento 1 - Apreciación del activo: La propiedad se revalúa. En los últimos 5 años, deptos en La Florida han subido 4-6% anual. Tu depto de $104M podría valer $130M+ en 10 años.
Argumento 2 - Flujo negativo gestionable: Pierdes $178,085/mes con arriendo tradicional, pero eso equivale a solo $2,137,020/año. Con dos deptos, podrías usar uno con Airbnb (flujo positivo) para subsidiar otro con arriendo tradicional.
Argumento 3 - Patrimonio: Mientras pagas el crédito, construyes patrimonio. A los 20 años, el depto es 100% tuyo y vale mucho más.
Argumento 4 - Deducción tributaria: Los gastos (dividendo, intereses, mantenimiento) son deducibles en tu declaración de impuestos, reduciendo tu carga tributaria.
Resumen Final: Checklist para tu Compra
- ✓ Tengo $22,500,000 ahorrados (pie + gastos)
- ✓ Mi renta mensual es $1,630,342 o más (comprobada con documentos)
- ✓ Puedo bancarse $178,085/mes si arrienda tradicional, O apunto a Airbnb
- ✓ Tengo horizonte mínimo de 10 años en la inversión
- ✓ Tengo fondo de emergencia adicional (3-6 meses de gastos)
Si cumples TODO esto, adelante. Si falta algo, espera un tiempo más.
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