Depto inversión La Florida: $128M, pie $25.6M, flujo negativo pero rentable

Guía Práctica: Tu Primer Departamento de Inversión en La Florida

Vamos a desglosar exactamente cuánto dinero necesitas para comprar este departamento real ubicado en Puerta La Florida. No hay sorpresas, solo números concretos que puedes usar ahora mismo.

Paso 1: ¿Cuánto dinero necesitas de pie (entrada)?

Precio total del departamento: $128,101,800 (3.371 UF)

Pie mínimo requerido (20%): $25,620,360

Esto significa que el banco financia el 80% restante ($102,481,440) y tú pones el 20% de tu bolsillo. Este es el requisito mínimo. Algunos bancos aceptan menos (hasta 10%), pero con costos más altos.

Paso 2: ¿Cuánta renta mensual necesitas comprobar?

Renta mínima requerida por el banco: $2,001,590/mes

Aquí está el primer filtro: el banco quiere estar seguro de que puedas pagar el dividendo (arriendo del banco). Dividen el dividendo mensual entre un porcentaje de tu renta. En este caso, necesitas demostrar una renta mensual de al menos $2,001,590 para que el banco apruebe tu crédito.

Esta renta viene de tu trabajo, no del arriendo que recibas del departamento. El banco no considera el arriendo como ingreso confiable para la aprobación.

Paso 3: ¿Cuánto pagarás mensualmente al banco (dividendo)?

Dividendo mensual: $550,120

Es lo que pagarás cada mes al banco por los 25-30 años del crédito. Este monto es fijo (si tienes crédito a tasa UF). Incluye interés y amortización del capital.

Paso 4: ¿Cuánto recibirás de arriendo mensual?

Aquí hay dos opciones reales:

• Arriendo tradicional (largo plazo): $390,000/mes
• Arriendo Airbnb (corto plazo): $663,000/mes

Con arriendo tradicional, alquilas el depto a alguien que vive allí todo el año. Con Airbnb, lo arriendas por días/semanas a turistas. Cada opción tiene diferentes costos operacionales y riesgos.

Paso 5: ¿Cuál es tu flujo mensual neto?

Flujo mensual (Arriendo - Dividendo): $-160,120/mes NEGATIVO

Este es el cálculo crítico que nadie te explica clarito:

• Con arriendo tradicional: $390,000 - $550,120 = $-160,120/mes (PIERDES $160,120 cada mes)
• Con arriendo Airbnb: $663,000 - $550,120 = $113,120/mes (GANAS $113,120 cada mes) - pero aquí hay costos operacionales que reducen esto

En flujo tradicional, tu inversión es negativa desde el primer mes. Pagas más de lo que recibes.

¿Por qué entonces comprar si el flujo es negativo?

Excelente pregunta. Hay tres razones por las que los inversionistas lo hacen:

• Apreciación del inmueble: La propiedad sube de valor cada año. Hace 10 años este depto costaba menos. En 10 años más, costará más. La diferencia es tu ganancia real.
• Amortización forzada: Cada mes pagas parte del capital. Al final del crédito, el banco ya no te debe nada. Es como una fuerza que te obliga a ahorrar.
• Deducibilidad tributaria: Puedes descontar intereses de tus impuestos (con ciertos límites).

Resumen de Costos Mensuales Totales

Checklist Final Antes de Comprar

• ¿Tengo $25,620,360 para el pie? ✓ SÍ / ✗ NO
• ¿Puedo comprobar renta mensual de $2,001,590? ✓ SÍ / ✗ NO
• ¿Puedo aguantar flujo negativo de $160,120/mes con arriendo tradicional? ✓ SÍ / ✗ NO
• ¿Tengo capital para vacíos, mantención, impuestos y seguros? ✓ SÍ / ✗ NO