Guía Práctica: Tu Primer Departamento de Inversión en La Florida
Quieres comprar un departamento para arrendarlos pero no sabes exactamente cuánto dinero necesitas. Usaremos un caso real: un 1 dormitorio en Puerta La Florida, La Florida.
Los Números Base del Departamento
- Precio total: $143,295,720 (3.770 UF)
- Ubicación: La Florida, Santiago
- Tipo: 1 dormitorio, 1 baño
Paso 1: ¿Cuánto Dinero de Pie Necesitas?
El banco te pide mínimo 20% de pie. Esto significa que debes tener en tu cuenta, HOY, este dinero:
$143,295,720 × 20% = $28,659,144
Este es el primer filtro. Si no tienes $28.6 millones ahorrados, no puedes comprar este departamento. Sin excepciones.
Paso 2: ¿Cuánto Financias al Banco?
El 80% restante lo financia el banco con una hipoteca:
$143,295,720 × 80% = $114,636,576
Este monto es lo que pagarás en cuotas mensuales durante 20 años (aproximadamente).
Paso 3: ¿Cuál es Tu Dividendo Mensual?
La cuota mensual de la hipoteca será:
Dividendo mensual = $615,369
Este número es FIJO. Cada mes pagarás exactamente esta cantidad al banco, sin importar si el depto está arrendado o no.
Paso 4: ¿Cuánto Recibes de Arriendo?
Aquí tienes dos opciones reales:
- Arriendo tradicional (largo plazo): $350,000/mes
- Arriendo Airbnb (corto plazo): $1,161,420/mes
La diferencia es enorme. Airbnb genera 3.3 veces más dinero, pero requiere más trabajo (limpiar, recibir huéspedes, gestionar plataforma).
Paso 5: ¿Cuál es Tu Flujo Mensual?
Aquí viene lo importante: ¿Ganas o pierdes dinero cada mes?
Escenario 1: Arriendo Tradicional
- Ingresos: $350,000
- Dividendo: -$615,369
- Flujo neto: -$265,369 (NEGATIVO)
Pierdes $265,369 cada mes. Debes poner dinero de tu bolsillo.
Escenario 2: Arriendo Airbnb
- Ingresos: $1,161,420
- Dividendo: -$615,369
- Flujo neto: +$546,051 (POSITIVO)
Ganas $546,051 cada mes. El departamento se paga a sí mismo.
Paso 6: ¿Qué Renta Mensual Necesitas para Calificar?
Aquí está el segundo filtro del banco. Ellos no confían 100% en que arrendes el depto. Por eso piden que tu renta laboral sea superior a 3 veces el dividendo.
Renta mínima para calificar = $615,369 × 3 = $1,846,107
Pero en este caso, el banco pidió $2,238,995/mes. Esto significa que debes tener un trabajo que te pague eso mensual. Si eres freelancer, negociador, o trabajador por proyecto, será más difícil.
Tabla Resumen: Dividendo vs Arriendo
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Precio total | $143,295,720 |
| Pie (20%) | $28,659,144 |
| Hipoteca (80%) | $114,636,576 |
| Dividendo mensual | $615,369 |
| Arriendo tradicional | $350,000 |
| Flujo (tradicional) | -$265,369 |
| Arriendo Airbnb | $1,161,420 |
| Flujo (Airbnb) | +$546,051 |
| Renta mínima requerida | $2,238,995 |
¿Conviene o No Comprar?
Con arriendo tradicional ($350k): NO CONVIENE. Perderías $265k cada mes. Solo tomo sentido si esperas que el precio suba mucho en pocos años.
Con arriendo Airbnb ($1.16M): SÍ CONVIENE. Ganas $546k mensuales. El depto se auto-financia y genera ganancia real.
Requisitos para poder comprar:
- Tener $28.6 millones de pie (sin deuda)
- Tener renta laboral de $2.2 millones/mes comprobada
- Decidir si arrendar tradicional o por Airbnb (cambia todo)
El tiempo de recuperación de tu pie (con Airbnb): aproximadamente 52 meses (4.3 años) si el dinero ganado lo usas solo para amortizar tu inversión inicial.
¿Quieres saber si calificas para invertir?
Evalúate gratis en 2 minutos — sin compromiso.
Quiero invertir →
¿Quieres saber si calificas para invertir?
Evalúate gratis en 2 minutos — sin compromiso.
Quiero invertir →¿Tienes los $28.6 millones y la renta requerida? Contacta a un asesor inmobiliario para analizar opciones específicas en La Florida. Los números pueden cambiar según el proyecto, las comisiones y los impuestos.