Depto en La Florida: $128M con $25.6M de pie y renta mínima de $2M

Cómo Comprar Tu Primer Departamento de Inversión: Caso Real Puerta La Florida

Te voy a mostrar exactamente cuánto dinero necesitas, mes a mes, para comprar este departamento de 1 dormitorio en La Florida y si realmente conviene como inversión.

Paso 1: ¿Cuánto Dinero Necesito de Entrada (Pie)?

Precio total del departamento: $128,101,800 (3.371 UF)

Pie mínimo requerido: 20% = $25,620,360

Este es el dinero que necesitas tener en tu cuenta hoy mismo para poder firmar el contrato de promesa. No es negociable. Los bancos no financian menos del 80% del valor.

Desglose del pie de $25,620,360:

• Depósito inicial a promotor: $2,560,000 (10%)
• Resto del pie a desembolsar según plan de pagos: $23,060,360
• Gastos notariales e inscripción (aproximados): Incluidos en el 20%

Paso 2: ¿Cuál es Mi Renta Mínima para Que El Banco Me Preste?

Renta líquida mínima requerida: $2,001,590 mensual

Esta es la cifra que el banco necesita ver en tu certificado de remuneraciones o flujo de tu empresa. Si ganas menos, el banco rechaza tu solicitud de crédito.

El banco usa esta fórmula: Tu dividendo mensual no puede ser más del 25-30% de tu renta mensual. Como el dividendo es $550,120, necesitas ganar al menos $2,001,590 para calificar.

¿Dónde compruebas esta renta?

• Si eres empleado: Certificado de remuneraciones de los últimos 3 meses
• Si eres independiente: Declaración de impuestos de los últimos 2 años
• Si tienes negocio: Estados financieros auditados

Paso 3: ¿Cuánto Pagaré Cada Mes de Dividendo?

Dividendo mensual: $550,120

Este es el pago que haces al banco por el crédito hipotecario. Se calcula sobre los $102,481,440 que el banco te presta (80% del precio).

Este monto asume:

• Plazo de 20 años (240 meses)
• Tasa promedio actual del 4.5% anual
• Este dividendo se reajusta cada año según inflación

Paso 4: ¿Cuánto Recibiré de Arriendo?

Dos escenarios reales:

¿Cuál elegir? Eso depende. Airbnb da más dinero pero requiere limpieza, mantenimiento y gestión. Arriendo tradicional es más pasivo pero genera menos ingresos.

Paso 5: ¿Cuál es Mi Flujo Mensual? ¿Positivo o Negativo?

Escenario 1: Arriendo Tradicional

Ingresos: $390,000 | Dividendo: -$550,120 | Flujo: -$160,120 (NEGATIVO)

Escenario 2: Airbnb

Ingresos: $663,000 | Dividendo: -$550,120 | Flujo: +$112,880 (POSITIVO)

El departamento tiene flujo NEGATIVO con arriendo tradicional. Eso significa que cada mes debes poner $160,120 de tu bolsillo para pagar el dividendo. Con Airbnb, sí ganas dinero mensual.

Paso 6: ¿Conviene Igual Si El Flujo es Negativo?

Sí, aquí está por qué:

1. Plusvalía (ganancia por revalorización)

Los departamentos en La Florida históricamente suben de valor 3-5% anual. Si este depto sube solo 3% en 5 años: $128M × 1.03^5 = $148.4M. Ganancia: $20,400,000.

2. Amortización

Cada dividendo que pagas, el 40% aproximadamente va a pagar el capital adeudado. En 5 años pagas cerca de $13,201,440 del crédito. Es como si ahorraras por obligación.

3. El depto no desaparece

A diferencia de pagar arriendo en otro lado, tu dinero genera un activo tangible que cada mes vale más.

¿Y el flujo negativo? Es costo de oportunidad. Gastas $160,120 menual = $1,921,440 anuales. Pero a cambio ganas plusvalía + amortización. La pregunta es: ¿esa inversión te devuelve más del 8-10% anual? En La Florida, históricamente sí.

Resumen: Tu Checklist para Comprar Este Depto

• ✓ Tengo $25,620,360 de pie en la cuenta bancaria
• ✓ Mi renta mensual es mayor a $2,001,590 comprobable
• ✓ Puedo permitirme pagar $550,120 cada mes (o buscar arriendo Airbnb para que sea positivo)
• ✓ Entiendo que es una inversión a largo plazo (mínimo 5 años)
• ✓ Creo que La Florida seguirá revalorizándose

Si marcas todos los checkboxes, estás listo para llamar a la inmobiliaria y pedir cita con el asesor financiero de Puerta La Florida.

⚠️ Nota importante: Este análisis no incluye gastos de condominio ($120,000-$150,000 anuales aprox), seguros, impuestos, ni mantención. Agrega estos costos antes de decidir.