Compra tu primer depto inversión: Guía paso a paso con números reales
Este depto de 1 dormitorio en Puerta La Florida, La Florida cuesta $145,311,240 (3,823 UF). Te mostraré exactamente cuánto dinero necesitas para comprarlo.
Paso 1: Calcula cuánto dinero necesitas de pie
Los bancos en Chile exigen un pie mínimo. En este caso:
- Precio total: $145,311,240
- Pie mínimo requerido: 20% = $29,062,248
- Lo que financia el banco: 80% = $116,248,992
Tu primer gasto: tienes que tener $29,062,248 en tu cuenta hoy.
Además, suma gastos de escrituración, timbre y seguros: aproximadamente $3-4 millones más. Total real a juntar: $32-33 millones.
Paso 2: ¿Cuánta renta mensual necesitas ganar para que el banco te preste?
El banco no te presta solo porque tengas pie. También verifica que ganes suficiente dinero para pagar la cuota mensual.
En este depto:
- Dividendo mensual (cuota del crédito): $624,024
- Renta mínima que el banco exige: $2,270,488/mes
¿Por qué pide tanta renta si la cuota es $624,024? Porque el banco usa una regla: tu cuota no puede ser más del 27-30% de tu renta total. Entonces divide: $624,024 ÷ 0.27 = $2,311,200 aproximadamente.
Requisito: tienes que ganar mínimo $2,270,488 mensuales comprobados.
Paso 3: ¿Cuánto pagarás cada mes por el depto?
Solo por la cuota del crédito:
- Dividendo mensual: $624,024
- Gastos comunes (estimado): ~$80,000
- Impuesto territorial (estimado): ~$15,000
- Total mensual a pagar: aproximadamente $719,024
Paso 4: ¿Cuánto dinero recibirás de arriendo?
Aquí está la pregunta clave: ¿qué tipo de arriendo harás?
| Tipo de arriendo | Ingreso mensual |
|---|---|
| Arriendo tradicional (contrato 12 meses) | $350,000 |
| Arriendo Airbnb/temporal | $1,161,420 |
La diferencia es enorme: Airbnb genera $811,420 más por mes que arriendo tradicional, pero requiere más trabajo (limpiezas, huéspedes, mantenimiento).
Paso 5: ¿Cuál es tu flujo de caja mensual?
Flujo de caja = dinero que entra - dinero que sale
Opción A: Arriendo tradicional ($350,000/mes)
- Ingresos: $350,000
- Gastos (cuota + comunes + impuesto): $719,024
- Flujo mensual: -$369,024 (NEGATIVO)
Opción B: Airbnb ($1,161,420/mes)
- Ingresos: $1,161,420
- Gastos (cuota + comunes + impuesto): $719,024
- Flujo mensual: +$442,396 (POSITIVO)
Paso 6: Entonces... ¿conviene o no este depto?
Con arriendo tradicional: NO conviene. Perderías $369,024 mensuales. Tu inversión pierde dinero cada mes.
Con Airbnb: SÍ conviene. Ganas $442,396 mensuales. Tu dinero trabaja para ti. En 10 años habrás recuperado tu pie inicial solo con las ganancias mensuales.
Pero hay un 'pero': Airbnb requiere que:
- El inmueble esté bien ubicado (este sí, es La Florida)
- Mantengas alta ocupación (70-80% mínimo)
- Inviertas en decoración y calidad (cuesta ~$3-5 millones)
- Tengas tiempo o pagues a un gestor (~8-12% de ingresos)
Resumen final: Lo que necesitas para este depto
- Dinero en el banco hoy: $32-33 millones (pie + gastos)
- Renta mensual comprobada: $2,270,488 mínimo
- Cuota mensual a pagar: $719,024
- Modelo rentable: Airbnb con ocupación 70%+
- Ganancia mensual (Airbnb): +$442,396
Este depto es una inversión viable si tienes el pie, cumples con los ingresos mínimos y estás dispuesto a gestionar Airbnb.
Próximo paso: ¿Tienes dudas sobre tu situación específica? Simula otros deptos en otras comunas o tipologías. Cada depto tiene números diferentes. Lo importante es que hoy sabes EXACTAMENTE en qué te estás metiendo: $29M de pie, $2.3M de renta mensual mínima, y $442K de ganancia mensual si lo haces bien con Airbnb. Contacta un asesor para validar tu caso personalizado.