Guía Práctica: Tu Primer Depto Inversión en La Florida
Te mostraremos exactamente cuánto dinero necesitas para comprar el departamento 1 dormitorio de Puerta La Florida. No es teoría: son números reales de un proyecto que existe hoy.
Paso 1: ¿Cuánto Dinero de Pie Necesitas?
Precio total del depto: $130,078,560 (3.423 UF)
El banco te financia máximo el 80%. Tú debes poner el 20% de pie:
- Pie mínimo requerido: $26,015,712
- Esto es: casi 26 millones de pesos que debes tener en tu cuenta antes de firmar
- Suma esto: gastos de escritura (~$1.2M), comisión inmobiliaria (~$3.9M), avalúo (~$500K)
- Total a desembolsar: $31.6 millones aproximadamente
⚠️ Realidad: Necesitas 31.6 millones de pesos líquidos en el banco. No es solo el pie.
Paso 2: ¿Cuánta Renta Mensual Necesitas?
El banco exige: $2,032,477 de renta mensual mínima
Aquí está el filtro más difícil. El banco no te deja financiar solo porque tengas los 31.6 millones. Quiere saber que ganas dinero suficiente para pagar la cuota si algo falla.
¿De dónde saca estos $2,032,477?
- Divide el dividendo mensual por 0.275 (máximo que el banco permite como porcentaje de tu renta)
- $558,609 ÷ 0.275 = $2,032,400
- Si ganas menos de $2M mensual, el banco te dice NO
Entonces necesitas:
- Renta comprobable (sueldo, honorarios, otros arriendos): $2,032,477
- O si eres trabajador independiente, debes mostrar 2 años de declaciones de impuestos que lo prueben
Paso 3: ¿Cuánto Pagarás de Dividendo Mensual?
Dividendo (cuota del banco): $558,609/mes durante 20 años
Este número incluye:
- Capital prestado: ~$104M
- Intereses (tasa promedio 3.8% anual)
- Seguros (desgravamen, incendio)
Este dinero lo pagas SÍ O SÍ cada mes. No tiene descuento.
Paso 4: ¿Cuánto Recibirás de Arriendo?
Aquí es donde la mayoría de inversionistas se equivoca. Tienes dos opciones:
| Tipo de Arriendo | Mensual Bruto | Menos Gastos | Líquido |
|---|---|---|---|
| Arriendo Tradicional | $390,000 | Mantención: ~$50K | $340,000 |
| Airbnb/Arriendo Temporal | $663,000 | Plataforma (16%), servicios: ~$150K | $513,000 |
Paso 5: ¿Cuál Es Tu Flujo Mensual?
Aquí viene la verdad incómoda:
- Opción Arriendo Tradicional:
- Recibes: $340,000
- Pagas: $558,609
- Flujo: -$218,609 NEGATIVO cada mes
- Opción Airbnb:
- Recibes: $513,000
- Pagas: $558,609
- Flujo: -$45,609 NEGATIVO cada mes
Sí, ambas opciones pierden dinero mensualmente. ¿Por qué alguien compraría entonces?
Paso 6: ¿Por Qué Conviene Igual (o No)?
Razones por las que SÍ conviene:
- Valorización del inmueble: Si La Florida sube 3-4% anual, tu depto subiría ~$4M/año. En 10 años: +$40M
- Amortización: Pagas dividendo, pero estás siendo dueño. El banco es dueño en realidad. A los 20 años, es 100% tuyo.
- Diversificación: Tienes activo en ladrillo, no solo en acciones o instrumentos financieros
- Apalancamiento: Con $31.6M propios, controlas un activo de $130M
Razones por las que NO conviene:
- Cash flow negativo: Pierdes dinero mes a mes. Necesitas otra fuente de ingresos para subsidiar
- Riesgo de desocupación: Si no arriendas por 2 meses, no puedes pagar dividendo
- Gastos imprevistos: Reparaciones, daños, problemas con arrendatario
- Liquidez: Tu dinero queda atrapado 20 años. No puedes venderlo rápido sin perder
- Oportunidad: Esos $31.6M invertidos en la bolsa con 7-8% anual te dan $2.2M/año sin trabajo
Veredicto: Funciona solo si esperas que el depto suba de valor Y puedes absorber el flujo negativo sin afectar tu calidad de vida.
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