Guía: Cuánto necesitas para comprar tu primer depto inversión en La Florida
Vamos a usar un departamento real como ejemplo: un 1 dormitorio en Puerta La Florida, valuado en $104,341,920 (2.745 UF). Este es el tipo de propiedad que muchos nuevos inversores buscan porque parece accesible. Pero aquí viene la verdad incómoda: el precio no es lo único que necesitas.
Paso 1: Calcula cuánto dinero necesitas en la cuenta (el pie)
Los bancos exigen un mínimo de 20% del precio como pie. Esto es dinero que SÍ o SÍ debes tener ahorrado antes de ir al banco:
- Precio del depto: $104,341,920
- Pie mínimo (20%): $20,868,384
- Esto es lo que necesitas tener en tu cuenta ahora mismo
Si no tienes $20.8 millones ahorrados, aquí termina tu viaje de inversión. No es negociable con los bancos chilenos.
Paso 2: Revisa tu renta mensual (el requisito invisible)
Aquí es donde muchos se llevan una sorpresa. El banco no solo quiere que tengas $20.8M. También quiere estar seguro de que puedas pagar la cuota mensual si el depto se queda vacío (sin arriendo).
Para este departamento, el banco requiere:
- Renta mínima comprobada: $1,630,342/mes
- Esto equivale a aproximadamente 4 dividendos mensuales
- El banco es conservador: asume que no siempre tendrás inquilino
¿Tienes una renta de $1.63M mensual demostrable en tus últimas 3 liquidaciones? Si no, el banco dice que no.
Paso 3: Entiende el dividendo mensual (tu gasto real)
Si el banco te aprueba, cada mes pagarás:
- Dividendo hipotecario: $448,085/mes
- Esto es solo la cuota del crédito, sin gastos comunes ni seguros
- En el papel: parece manejable
Paso 4: Compara con lo que recibirás de arriendo
Aquí viene lo importante. Tienes dos opciones de arriendo:
| Tipo de arriendo | Ingreso mensual | vs Dividendo |
|---|---|---|
| Arriendo tradicional | $390,000 | -$58,085 (NEGATIVO) |
| Arriendo Airbnb | $663,000 | +$214,915 (POSITIVO) |
Paso 5: Analiza el flujo de caja real
Con arriendo tradicional ($390,000/mes):
- Dividendo: -$448,085
- Arriendo recibido: +$390,000
- Flujo mensual: -$58,085 (pierdes dinero cada mes)
- Al año: pierdes $696,000 en efectivo
Con Airbnb ($663,000/mes):
- Dividendo: -$448,085
- Airbnb recibido: +$663,000
- Flujo mensual: +$214,915 (ganas dinero cada mes)
- Al año: ganas $2,579,000 en efectivo
Paso 6: Decide si conviene igual
Aquí viene la verdad incómoda del flujo negativo: muchos deptos en La Florida tienen flujo negativo con arriendo tradicional. ¿Conviene comprarlo igual?
Posiblemente SÍ, pero SOLO si:
- Opción 1 (Especulación): Crees que la propiedad subirá de valor. Si compras a $104M y en 5 años vale $130M, ganaste $26M aunque pierdas $58k cada mes
- Opción 2 (Airbnb): Tienes tiempo para gestionar un Airbnb y generar +$214k mensuales
- Opción 3 (Subsidio): Puedes subsidiar esos $58k mensuales con otra renta. Pero entonces ¿para qué necesitaba el banco que tuvieras $1.63M de renta?
La verdad: si necesitas que el arriendo pague la cuota mensual (flujo positivo inmediato), este depto no es para ti a menos que uses Airbnb.
Resumen: Lo que necesitas para este departamento
- ✓ $20,868,384 ahorrados para el pie
- ✓ $1,630,342 de renta mensual comprobada en bancos
- ✓ Decisión clara: ¿especulas en valor o generas Airbnb?
- ✗ NO confíes en arriendo tradicional para pagar la cuota
Consejo de experto: En La Florida, muchos inversores compran estos deptos esperando que suban de valor (gentrificación), no por flujo de caja positivo. Si tu plan es tener ingreso pasivo mensual, busca otros comunas o tipologías con mejor relación precio-arriendo.
¿Tienes el pie y la renta? Hablemos de si este es REALMENTE el mejor depto para tu estrategia.